Стали известны подробности предложений банковского сообщества по поддержке ипотеки и программы реструктуризации кредитов через страховую компанию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Большинство инициатив направлено на увеличение финансирования банков и смягчение оценки рисков и начисления резервов. По мнению экспертов, предложения не решают фундаментальные проблемы ипотечного рынка, а лишь маскируют их.
Ипотека становится недоступной
По прогнозам Минстроя, в этом году объем выдачи ипотеки сократится вдвое. По итогам 2014 года в России было введено 81 млн кв. м жилья (рекорд за всю постсоветскую историю России), выдан 1 млн ипотечных кредитов общей суммой в 1,7 трлн рублей. Однако изменения в экономической ситуации значительно снизят динамику ипотеки и спроса на жилье, рассказала директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Гаянэ Кизарьянц.
После повышения Банком России ключевой ставки до 17% в декабре прошлого года сегмент ипотечного кредитования, который обещал в 2015 году стать основным драйвером роста банковского сектора, оказался для банкиров одной из основных проблем. В первой половине декабря ставки по ипотеке составляли 15–16%. Сегодня средние ставки по рынку составляют 18–20% годовых. Минимальную ипотеку на вторичное жилье можно взять у ВТБ 24 под 15,95% годовых, у Сбербанка – 15–16%.
Что предлагают банкиры
Ассоциация российских банков формирует консолидированные предложения банковского сообщества по вопросам поддержки ипотечного рынка. Эти предложения касаются фондирования ипотечного кредитования, резервирования, а также реструктуризации ипотечных кредитов с использованием инструмента ипотечного страхования рисков. В частности, банкиры предлагают:
— разработать программу льготного финансирования банков, участвующих в программах АИЖК по развитию рынка ипотечных ценных бумаг;
— внедрить выкуп Агентством по ипотечному жилищному кредитованию валютной ипотеки с баланса банков, чтобы в дальнейшем их реструктурировать;
— предоставить возможности закладывать младшие и мезонинные транши ипотечных бумаг для получения ломбардных кредитов Центробанка;
— ввести право признавать реструктурированные ипотечные кредиты хорошими, если должник производит платежи исправно в соответствии с графиком;
— разрешить применять для оценки резерва коэффициент 0,7, который обеспечит II вторую категорию качества. Сейчас применяется коэффициент 0,5;
— изменить оценки кредитного риска.
Также сейчас разрабатывается схема реструктуризации кредитов через страховую компанию АИЖК. Предварительно механизм выглядит так: клиенту предлагают план по реструктуризации, но если он с ним не справляется, разницу недопокрытия с учетом стоимости залога, который должен составлять 70% от задолженности, оплачивает страховая компания АИЖК. При этом клиент за страховку не платит.
Предлагается реструктурировать кредиты с просрочкой до 180 дней, предоставить возможность проводить реструктуризацию на балансе ипотечных агентов без выкупа на баланс кредитной организации, включить в состав участников реструктуризации тех, кто просто получал кредит под залог жилья. Скорее всего, данная программа будет поддерживать матерей-одиночек, беременных женщин, уже имеющих одного и более детей, семьи с 2-3 детьми, в том числе и студентами очных отделений университетов, семьи с инвалидами и иждивенцами. Также рассматривается возможность включения в программу реструктуризации кредитов валютных заемщиков, выдавая им новый кредит в рублях на погашение валютного кредита на более мягких условиях с отсрочкой по платежам.
Фундаментальные проблемы не решаются
«Для нас наиболее значимым кажется льготное финансирование банков, участвующих в программе АИЖК. Это очень важный инструмент поддержания приемлемого уровня процентных ставок для заемщиков, а учитывая, что это также сопровождается возможностью дальнейшей секьюритизации, эффективность увеличивается», — говорит директор ипотечного бизнеса Локо-Банка Ирина Дзюба.
По мнению ведущего эксперта по банковским рейтингам рейтингового агентства «Эксперт РА» Максима Истомина, возможность привлечения ломбардных кредитов Банка России под залог ипотечных ценных бумаг является важной инициативой, которая должна благоприятно сказаться на рынке. «Из всех видов кредитования ипотека является наименее рискованной, а залогом по таким кредитам выступает недвижимость. В случае неплатежеспособности заемщика банк может реализовать залог по рыночной стоимости и таким образом его риски в этой связи сводятся к минимуму. Помимо этого, наличие возможности закладывать ипотечные бумаги подстегнет интерес к их выпуску со стороны банков», — говорит Истомин.
Что касается инициатив, направленных на повышение или не ухудшение категории качества ипотечных ссуд, то банками эти новации будут восприняты положительно, поскольку позволят им демонстрировать хорошее качество ипотечных портфелей. Но по факту эти новации позволяют лишь маскировать ухудшение качества активов, отмечает Истомин.
Аналитик рейтингового агентства «Рус-Рейтинг» Евгений Славнов отмечает, что основная проблема российского ипотечного рынка – отсутствие долгосрочного дешевого фондирования и именно ее надо решать в первую очередь. «Предложение о льготном финансировании через АИЖК выглядит в данном свете как наиболее действенное. Прочие же предложения в основной массе своей, сфокусированы на решении различных отдельных сложностей, связанных с текущей экономической ситуацией, и никак не решают фундаментальные проблемы ипотечного рынка в России», — заключает эксперт.
Кроме того, сейчас важен вопрос текущей работы с уже сформированным ипотечным портфелем банками, поддержка самих заемщиков в условиях снижения реальных доходов населения и ухудшения ситуации в экономике и занятости, говорит первый заместитель председателя правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов. «Поэтому мы полностью поддерживаем меры и предложения по вопросам реструктуризации кредитов с использованием механизма страхования рисков по таким клиентам в рамках СК АИЖК. Во-первых, это элемент социальной стабильности в обществе. Во-вторых, реальная помощь со стороны государства клиентам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации и желающим сохранить свое единственное жилье».
Что предлагает правительство
В начале февраля на совещании у премьер-министра Дмитрия Медведева было решено выделить из федерального бюджета на субсидирование ставки по ипотеке 20 млрд рублей. По замыслу правительства субсидированная ставка составит 13-13,5%, а объем выданной ипотеки по такой ставке должен достичь не менее 400 млрд рублей. Программа субсидирования государством ипотеки по ставке 13% должна стартовать не позднее начала II квартала 2015 года. Предназначена она будет лишь для первичного рынка для заемщиков, которые покупают единственное жилье или увеличивают жилплощадь в связи с рождением второго и последующего ребенка. При этом квартиры должны приобретаться в сегменте эконом-класса. Как говорил первый вице-премьер Игорь Шувалов, впоследствии вопросы субсидирования будут решаться на базе объединенный структуры фонда Развития жилищного строительства и АИЖК.
Однако эта мера и такие средства субсидирования предусмотрены лишь на 2015 год, отметила директор департамента жилищной политики Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Гаянэ Кизарьянц. «Мы понимаем, что такая высокая ключевая ставка держаться не будет. Но если ставка будет сохраняться высокой, я думаю, правительство будет принимать дополнительные меры», — надеется чиновница.
До этого Минстрой заявил о том, что готов направить на поддержку ипотечных заемщиков 4,5 млрд рублей через докапитализацию АИЖК. По оценкам ведомства, эти средства позволят оказать помощь 35 тысячам семей.
Кроме того, в 2015 году стартовал пилотный проект «Наем с правом выкупа» для заемщиков АИЖК, в рамках которого страховая компания Агентство финансирования жилищного строительства предлагает выкупить у заемщиков АИЖК недвижимость по рыночной цене. При этом у заемщика и членов его семьи сохраняется право проживать и использовать квартиру на условиях долгосрочного найма и в будущем выкупить ее обратно по зафиксированной цене. За счет средств от продажи квартиры Агентство полностью погашает долг заемщика по ипотечному кредиту, тем самым прекращая рост просроченной задолженности и суммы пеней по нему. В рамках пилотного проекта АИЖК в 2015 году планирует оказать помощь ориентировочно 400 заемщикам.
Иллюстрация к статье: