1 июля льготная и семейная ипотека прикажут долго жить. Вопрос этот решенный и обсуждению больше не подлежит. Правительство не хочет вкладывать огромные деньги в проект, а Центробанк — тем более против. В 2024 году он не прогнозирует снижать ключевую ставку ниже 15%. У россиян началась истерика и непонимание: стоит ли покупать жилье, пока еще действует льготная ипотека, или же лучше подождать несколько месяцев — авось цены рухнут.
Эксперты рассказали «МК», что ждет рынок недвижимости после отмены программы господдержки и почему застройщики в течение многих лет отказываются снижать цены на жилье.
Квартиры могут подорожать в недооцененных городах
В отсутствие льготных программ спрос на жилье неизбежно упадет, что будет толкать цены вниз. Другого пути сохранить интерес к продажам квартир и частных домов, кроме как снижения их стоимости, ни у застройщиков, ни у собственников квартир нет.
— Цены будут так или иначе снижаться и на первичке, и на вторичке, как в Москве, так и по России в целом, — говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Застройщики в Москве будут держать цены на новостройки на нынешнем уровне столько, сколько у них хватит выдержки и ресурсов в условиях сниженного спроса после отмены льготной ипотеки. Но потом им, видимо, все же придется объявлять скидки и акции, а затем и «резать» все остальные ценники. Но резкого снижения цен, более 5% до конца года, мы не ожидаем.
Московская вторичка более уязвима, особенно старый фонд, который уже вовсю дешевеет. В целом квартиры регулярного рынка к концу года могут снизиться на 5-7%, продолжает эксперт.
По России в разных городах действуют разные тренды, поскольку везде состояние рынка и условия разные. Но в целом ожидается снижение цен на новостройки. Единственное, где рост может продолжаться до конца года, — недооцененные города, где уровень цен низкий по сравнению с другими, а также те города, где не ведется или ведется мало строительства.
— Вторичка будет дешеветь в еще большем числе городов. Уже сейчас стало труднее продать квартиру на регулярном рынке, и собственники стали снимать свои объекты с продажи. Часто для сдачи в аренду, так как ее стоимость растет, — считает Павел Луценко.
Стоимость новостроек в Москве и Санкт-Петербурге перестала расти
Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров согласен, что и спрос на новостройки, и возможности покупателей сократятся:
— Некоторые россияне, которые собиралась приобрести стандартную двухкомнатную квартиру, после 1 июля переориентируется на жилье евроформата меньшей площади или даже «однушки». Возможен и отказ от более удобного территориального расположения: например, люди начнут ориентироваться на спальные районы Москвы или даже на область: Красногорск, Мытищи, Реутов, Одинцово.
Кто-то из россиян предпочтет либо купить квартиру в старом фонде, либо построить собственный дом, либо арендовать квартиру до лучших времен. Последняя стратегия особенно актуальна для людей, которые не готовы платить по коммерческим кредитным ставкам 150-200 тысяч рублей в месяц, в то время как съем стоит 50-100 тысяч.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев говорит, что рынок первичного жилья в России переживает очередную волну ажиотажного спроса. Неопределенность, которая существует в части продления ипотеки с господдержкой и возможных изменений условий семейной ипотеки, подогревает спрос на эти ипотечные программы.
«Ахиллесова пята Финляндии» стала проблемой для Европы
Если на вторичном рынке количество заявок на ипотечные кредиты относительно аналогичного периода прошлого года ниже на 24%, то в сегменте новостроек — выше на 46%. В итоге средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в России продолжает расти в среднем на 0,5% в месяц.
Однако среди крупных городов России есть и более ощутимый подъем средней цены квадратного метра на первичном рынке за прошедший месяц: Челябинск, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Омск и Казань — от 1,8% до 2,5%.
В Москве за этот же период средняя цена квадратного метра в новостройках выросла на 0,2%, в Санкт-Петербурге — на 1,6%.
Снижение доступности льготных ипотечных программ на первичном рынке, конечно, приведет к трансформации спроса на рынке жилья, — продолжает Сергей Зайцев. — Интерес россиян к квартирам на первичном рынке продлится в лучшем случае до осени текущего год. Основная же часть людей начнут переключаться на готовое жилье, поскольку во многих городах средняя цена квадратного метра на вторичном рынке ниже, чем на в новостройках. При этом на вторичном рынке нередко не требуется дополнительных затрат на проведение ремонта, а заехать в свою квартиру можно сразу после покупки.
Почему застройщики не снижают цены?
— Льготная ипотека — единственная возможность для большинства граждан приобрести жилье, ведь средние рыночные ставки по кредитам без льгот и субсидий составляют 18%. Это — величина отсечения, такая ставка является заградительной и на первичном, и на вторичном рынках, — комментирует основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
С начала 2024 года за четыре полных месяца (январь-апрель) рост цен на новостройки в пределах старой Москвы составил 4% — средняя цена квадратного метра новостроек в продаже (все классы, все типы — квартиры и апартаменты) составляет 528 тысячи рублей. Рост цен замедлился: для сравнения, за 2023 год стоимость квадратного метра в московских новостройках выросла на 21%.
— Однако сама по себе льготная ипотека не может быть фактором, который определяет цену квадратного метра в новостройках, — утверждает Ирина Доброхотова. — Любой проект возводится по ФЗ-214, с помощью проектного финансирования, то есть кредита. Чтобы получить проектное финансирование, в банк предоставляется финансовая модель проекта, и в ней закрепляются условия. Ниже определенной цены застройщик не сможет продать новостройку, потому что он тогда не сможет обеспечить денежные потоки, оговоренные в финмодели, что влечет рост ставки по проектному финансированию.
— Ставки по рыночной ипотеке остаются заградительными для заемщиков, — говорит руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Их снижения до приемлемого уровня в ближайшей перспективе не предвидится.
Просто переждать падение спроса застройщикам на старых ценниках вряд ли удастся даже с финансовой подушкой безопасности, накопленной в период прошлогоднего ажиотажа: ждать придется долго, продолжает Олег Репченко. — Согласно апрельскому прогнозу Центробанка, в 2024 году ключевая ставка останется на уровне 15-16%, а в 2025-м снизится лишь до 10-12%. Приемлемые для ипотечников ставки — не выше 12% годовых. Они возможны при ключевой ниже 10%, так что про дешевую ипотеку придется пока забыть. А значит, у цен нет другого пути, кроме как вниз.
Иллюстрация к статье: