Покупая жилье в кредит в России, граждане часто жалуются на высокие проценты и большой первоначальный взнос: даже по льготным программам они составляют 8% и 20% соответственно. Средний же процент по ипотечным займам приближается к 10%. Однако при сравнении с другими государствами становится ясно, что в нашей стране вполне приемлемые условия жилищного кредитования, соответствующие среднемировым. Для начала стоит напомнить, что в России ипотечный рынок еще очень молод. «Пока свои квартиры не полностью выкупило даже самое первое поколение массовых ипотечников, которые брали квартиры в долг без каких-либо льгот и гарантий еще в начале 2010-х годов», — утверждает эксперт по фондовому рынку компании «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Самый развитый рынок ипотеки — в англосаксонских странах, где он, собственно, и появился.
Изначально, еще в XVIII веке, это были строительные кассы или кооперативы. У нынешних американцев еще прапрабабушки платили ипотеку: для них это реально массовый и доступный вариант покупки жилья. Хотя в США первый ипотечный кризис разразился более 90 лет назад. Позднее займы под залог жилья перекочевали в континентальную Европу. Правда, в применении в Старом Свете было много особенностей. Так, в Швеции еще недавно можно было взять ипотеку на 140 лет, но позднее власти ограничили ее сроки до 105 лет. Но это, конечно, исключение из правил.
В настоящий момент в среднем сроки по ипотеке во всех странах — от 20 до 30 лет. Это связано с предельным возрастом заемщика: нужно успеть выплатить заем до выхода на пенсию. Если человек начал обслуживать жилищный кредит в 30 лет, когда обычно заводят детей, то как раз к пенсии полностью его погасит. Процентные ставки в государствах с развитой ипотечной системой могут варьироваться от 1% до 30%: это сильно зависит от того, где и кем берется ипотека, а также от суммы первоначального взноса.
Европа
В Европе одни из самых низких процентных ставок по ипотеке в мире, однако условия различаются внутри Евросоюза и за его пределами. В частности, в Великобритании ставка на жилищный заем колеблется от 1,95% до 3,5% годовых. Причем такие условия распространяются в том числе и на нерезидентов королевства. Минимальная сумма ипотеки составляет 350 тыс. фунтов стерлингов, что приблизительно эквивалентно 41,9 млн рублей по текущему курсу. Срок кредитования варьируется от 3 до 20 лет.
Среднее значение ипотечной ставки в странах ЕС находится в пределах от 1,5% до 5% годовых. Срок кредитования в большинстве государств региона составляет от 5 до 30 лет, а минимальный размер ипотеки — от 80 тыс. до 150 тысяч евро.
Самая низкая процентная ставка в Исландии, она начинается от 1,5%. Там заемщик может взять до 80% от стоимости объекта недвижимости в кредит, а 20% он должен внести в качестве обязательного первоначального взноса. Максимальный срок кредитования увеличен по сравнению со средними требованиями в ЕС и доходит до 40 лет. Следующей идет Швейцария, здесь процентная ставка начинается от 1,8%, но есть другое преимущество: заемщик имеет право взять у банка в кредит до 90% от стоимости объекта недвижимости. Срок ипотеки доходит до 50 лет, а также возможна пожизненная ипотека.
В Германии ипотека доступна как резидентам, так и не гражданам страны. Ее оформление занимает примерно месяц, а выдают кредит в среднем на 20 лет. Процентная ставка зависит от суммы кредита и срока, на который его оформляют, от кредитного рейтинга (Schufa) заемщика, его финансового и семейного положения. Предыдущие пять лет процентные ставки в Германии составляли 1,5%, но за последний год все сильно изменилось, и сейчас — 4%. Первоначальный взнос может составлять 10–20% от стоимости жилья. Без первоначального взноса получить ипотеку в ФРГ тоже можно, но в этом случае заемщику установят процентную ставку повыше. Плюс можно смело добавлять от 7% до 16% сверх покупной цены недвижимости — эта сумма уйдет на налоги, нотариуса и риелтора.
Ипотечный рынок Франции считается одним из самых защищенных в ЕС и мире. По данным местного статистического вестника, летом 2023 года годовая ставка по ипотеке составляла там 4,68% для кредитов с фиксированной ставкой сроком от 20 лет.
В Испании гражданам предоставляются льготы в плане процентных ставок и кредитоспособности, они могут занимать до 80% от стоимости недвижимости. А вот для иностранцев, которые приобретают недвижимость в этом государстве, условия строже: им в кредит можно взять от 50% до 70% от всей суммы. Правда, рынок жилья в Испании все равно остается крайне привлекательным для нерезидентов. К слову, чаще всего недвижимость там покупают британцы, немцы и французы. Фиксированная процентная ставка в Испании составляет от 3,45%, плавающая — от 5,03%.Помимо первоначального взноса, потребуются и другие расходы: оплата за оценку имущества и комиссия банку после официального закрытия сделки. Все это будет стоить примерно 1500 евро, то есть более 150 тыс. рублей по текущему курсу.
В Польше кредиты на покупку жилья чаще всего выдают в злотых. С 2017 года польские банки могут покрывать от 80% до 90% от полной стоимости жилья, причем окончательный размер займа остается на усмотрение самих банков. Другими словами, первоначальный взнос, соответственно, будет от 10% до 20%. В случае кредитов с фиксированной процентной ставкой ее значение остается постоянным на протяжении всего срока, указанного в договоре: сейчас это 6,75%. Заемщикам следует быть готовыми к таким дополнительным расходам, как комиссия банка, плата за оценку недвижимости банком, дополнительное страхование жизни заемщика, другие сборы и комиссии (они могут появиться, если клиент захочет досрочно погасить ипотеку или внесет деньги с опозданием).
Самой высокой в ЕС является процентная ставка в Боснии и Герцеговине, и составляет она 8%. Однако в целом рынок недвижимости в этом регионе является относительно стабильным. Как отмечает Емельянов, в Европе, по разным данным, сейчас доля просрочки по жилищным займам составляет всего лишь от 0,7% до 1,7%.
В Объединенных Арабских Эмиратах процентная ставка стартует от 2,35%, но размер займа может очень сильно варьироваться в диапазоне от 50% до 80% от стоимости объекта недвижимости. Кроме того, получить ипотечный кредит в ОАЭ достаточно сложно: необходимо собрать расширенный пакет документов. Срок кредитования не может превышать 25 лет. «В ОАЭ созданы очень благоприятные условия для развития строительной отрасли, и вложения инвестиций именно в недвижимость очень выгодны, поскольку процентные ставки достаточно низкие, — отмечает доцент РЭУ им. Плеханова Юлия Коваленко. — В большинстве своем граждане отказываются от аренды и берут кредиты на приобретение собственных объектов недвижимости. Кроме этого, с процентными ставками, которые варьируются в диапазоне от 1% до 8%, льготные программы в принципе не особо интересны, если только от них не будет зависеть срок кредитования или размер первоначального взноса». Соответственно, для развития рынка недвижимости в такой стране, как ОАЭ, государству вмешиваться в рыночные процессы не нужно: отрасль хорошо развивается и без поддержки.
Северная Америка
Цены на квартиры взлетели по всей России: Москва стала исключением
В Канаде ставка по жилищным займам может быть плавающей или фиксированной в зависимости от условий договора с конкретным банком. В первом полугодии 2023 года ее средний размер по ипотеке был на уровне 6,35%. Первоначальный взнос в Стране кленового листа чаще всего составляет 20%. Хотя есть банки, готовые выдать жилищный заем с первоначальным взносом в 5% от стоимости недвижимости. Все кредиты выдаются в местной валюте — канадских долларах, — курс которой занижен по отношению к доллару американскому.
Ипотечные ставки в США составляют 3–4%. Заем на покупку недвижимости можно взять на срок от 1 года до 30 лет. Минимальный размер ипотеки начинается от $100 тыс., что эквивалентно около 9,6 млн рублей. Ситуация с просрочкой сейчас приемлемая. Регуляторы сделали серьезные выводы из кризиса пятнадцатилетней давности. По данным Емельянова, сейчас просрочка в США составляет примерно 3,5%. Это доля проблемной ипотеки, которая погашается не в срок или не гасится вообще. Для сравнения, во времена ипотечного кризиса 2007–2008 годов она доходила до 10%.
Латинская Америка
Страны Латинской Америки имеют совершенно иные показатели по кредитованию. Так, в Бразилии процентная ставка начинается от 58,46%, а ранее была и того выше. Но нужно отметить, что общий объем кредитования по состоянию на июль 2023 года является немаленьким и составляет $155,268 млрд, даже несмотря на такую высокую процентную ставку.
В Венесуэле процентная ставка начинается от 21%. Еще более высокий процент на жилищные займы предоставляют банки в Аргентине: там он составляет 28%. Здесь необходимо отметить, что данная отрасль в перечисленных странах совсем не развита и полностью зависит от дотаций государства. Ну а что касается столь значительных ставок, то они объясняются двумя причинами — высокой инфляцией, которая в этих странах или наблюдалась совсем недавно, или держится сейчас, а также высокими рисками невозвратов, которые банки закладывают в свои проценты.
Юго-Восточная Азия
В Китае проценты по ипотеке привязаны к базовой ставке LPR, которую регулирует государство в лице Народного банка. Пятилетняя ставка LPR составляет 4,6%, годовая — 3,7%. Минимальный процент по ипотеке, оформленной на год, составит 3,5%. «Если взять ипотеку на пять лет, то ставка вырастет уже до 4,4%, — объясняет главный специалист по кредитованию ипотечного брокера «Инфулл» Наталия Мурадова. — В первом квартале 2023 года средний процент по ипотеке в Китае составил 5,5% годовых, что сопоставимо с российскими льготными программами».
К 2023 году развитие рынка недвижимости Китая замедлилось, а оформление жилищных кредитов приобрело массовый характер. На долю ипотеки приходится около 60% от всех долгов населения перед государством. Всему виной пандемия коронавируса, в течение которой массовая стройка приостановилась, а граждане повсеместно начали бойкотировать ипотечные выплаты за жилье, которое они так и не получили.
Средняя годовая ставка по ипотеке в банках Южной Кореи сильно зависит от типа программы и может быть разной даже внутри одной кредитной организации. Так, в Shinhan Bank она составляет от 3,14% до 4,45%, в «Национальном банке» — от 3,28% до 4,48%, в Nonghyup Bank — от 3% до 4,59%. Легко ли выплачивать такую ипотеку? Чтобы понять это, необходимо ориентироваться в ценах на жилье. Стоимость квадратного метра в центральных частях городов Южной Кореи составляет $9 тыс. На окраинах в разы дешевле — около $3–4 тыс. Покупка квартиры в среднем обойдется жителю Южной Кореи от $200 тыс. до $700 тыс., что эквивалентно сумме от 19,2 млн до 67,3 млн рублей. Так что, несмотря на невысокие ставки по займам, покупка жилья в Стране утренней свежести — удовольствие весьма дорогое.
Япония — лидер по низким ипотечным ставкам в регионе. Ипотека в Стране восходящего солнца выдается под 1,2% годовых, что объясняется высокими ценами на недвижимость и низким уровнем инфляции. По данным Мурадовой, средняя стоимость 1 квадратного метра жилья в Японии составляет $5 тыс., или 481 тыс. рублей.
В Индии показатели близки к российским: там ипотечная ставка составляет в среднем 10,1%, при этом минимальная равна 8%, а максимальная — 20%. «Именно в такой ситуации, когда процентные ставки варьируются в диапазоне от 10% до 15%, необходимы различные льготные программы, какие есть в России, — подчеркнула Коваленко. — Они используются и в Индии, так как минимальное значение там за счет госльгот доведено до 8%».
Кризис на подходе?
Можно ли из этой статистики сделать вывод о том, в какой стране рынок недвижимости перегрет и может со временем привести к надуванию «пузыря» и новому ипотечному кризису? Мнения экспертов тут расходятся. По мнению доцента кафедры «Национальная экономика» РУДН Александра Арского, антироссийские санкции подстегнули инфляцию в ЕС и США, ставки там выросли на 2–3%, что ощутимо на длинных сроках ипотеки. При этом Китай преодолевает ипотечный кризис 2020 года, когда вследствие пандемии упал спрос, а закредитованность строительных компаний была высокой. И все же новый ипотечный кризис может быть реализован именно в США при нарастании внутриполитических противоречий и снижении долларизации мировой экономики, что повлечет ускорение инфляции и удвоение ставок по ипотечному кредиту, полагает ученый.
Одним из индикаторов нездорового состояния рынка недвижимости в стране является уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам. Обычно для анализа его сопоставляют с ВВП государства. К примеру, в 2022 году в России отношение ипотечного портфеля к ВВП составляло около 10%, в странах ЕС — больше 40%, в Австралии — почти 90%. Как отмечает главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк, индикатор в России является относительно низким, так как выше доля жилья, находящегося в собственности граждан. Похожая ситуация в государствах Восточной Европы. Так, в Румынии и Венгрии доля ипотеки в ВВП составляет около 8%, в Болгарии — 11%.
Еще одним признаком того, что на ипотечном рынке конкретной страны может возникнуть кризис, является показатель соотношения доходов домохозяйств к их расходам на погашение жилищного кредита. По словам Емельянова, из больших стран, где есть более-менее массовый рынок ипотеки, плохие, то есть высокие коэффициенты — в Китае и Турции: там средний стандартный платеж равен 3 средним зарплатам. Для сравнения, в России это чуть более 2 средних зарплат, в Индии — около одной зарплаты, в Европе около 60%, в США менее 40% от одной зарплаты. Выходит, что по этому критерию в развитых странах вероятность возникновения «пузыря» в разы ниже, чем в Азии или Латинской Америке.
В любом случае самыми закредитованными являются страны с высокоразвитой экономикой, где жилищные кредиты в наибольшей степени доступны гражданам. Как напоминает Коваленко, ипотечный кризис 2008 года начинался с США и совсем не исключено, что и новые глобальные проблемы пойдут оттуда. Ведь если в мире в одном из развитых государств случится взрыв ипотечного «пузыря», то, как при эффекте домино, за ним посыплются и другие страны, ведь суммарная просрочка по всем видам кредитов растет с каждым месяцем, отметила эксперт.
Иллюстрация к статье: